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权威解读:限购来了,如何出手?

2017-03-30 09:31:23  来源:燕赵都市报        字号:    
简介:上一次石家庄限购出台后,观望情绪四起,市场冷清一段时间之后,需求方集中释放。

本报记者 陈红

上一次石家庄限购出台后,观望情绪四起,市场冷清一段时间之后,需求方集中释放。时隔7年,石家庄重新启动限购政策,限购对市场的影响几何?购房者是观望,还是理性出手?记者采访了行业权威专家——河北省不动产商会副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记李水源。

上一次限购 观望情绪速起

2010年石家庄启动限购政策后,市场迅速冷却,购房者观望情绪四起。一些高端项目在限购出台之后,摸不准市场走向,一度延迟了推盘计划,以观市场动态。“在很长时间内,市场均处于冷清的状态,2011年底至2012年初,许多开发企业打出了特价房、限时优惠等促销手段。”业内人士回忆到上一次限购政策时说道。

记者调查发现,在安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台的房源显示和成交情况来看,直到2012年5月左右,市场中压抑的刚需逐步释放,创造了红五月、紫六月的销售回暖。

“虽然购房者一直观望,但并不是其没有购房需求,其实是在观察市场还有没有更大变化,或者其购房需求变得迫切之后,就会集中出手。”燕赵都市报当时采访业内一位营销总监时说道。

本次限购 购房者理性出手 计划仍在继续

“而本次限购政策出台之时,石家庄房地产市场处于火热态势,投资性刚需占据了很大比例。受到石家庄城市发展以及地价上涨等因素的影响,许多购房者并没有停下看房的步伐,只是出手速度从容了一些,不再像前一阵那样恐慌。”业内人士分析本次限购对市场的影响时说道。

而据市场观察,购房者虽然出手不再慌忙,但是购房热情并没有退去。记者在中冶德贤公馆、保利拉菲朗菲园以及正定新区的各楼盘踩盘时发现,售楼部人群络绎不绝,前来咨询房源的购房者并没有受到限购政策的影响,而是按照计划继续购房。

“虽然限购政策出台,现在感觉市场不会有太大变化,而且现在生了二胎,有住房需求,因此就过来看看。”现场一位购房者对记者说道。

专家问答 记者:本次石家庄限购有何特点?

李水源:2016年石家庄房地产市场进入到疯狂阶段,据统计,商品房涨幅达到46%左右,是过去几年涨幅的总和。过去石家庄每年的房价上涨幅度保持在10%-13%左右,2016年涨幅增长将近3倍。限购的一个目的是,本次限购的区域为市内五区,不包括周边县区,这将促进环主城区区域房地产市场的发展。

本次限购的另外一个特点是,属于部分限购。限购范围是非本市居民,而本市居民不限购。不过有前提条件是,3套房及以上需要付全款,这是对国家资金流向的合理调整。限购没有一刀切,投资的通道没有堵死,即投资性客户可以买,但是需要增加资金成本。而对于刚需和改善型需求来说,要求并不严格,保护了这部分人群的购房需求。

记者:限购的直接效果是什么?能抑制房价上涨吗?

李水源:从目前角度讲,限购对控制房价有明显的作用。据观察,按照正常的供需情况,石家庄每年的开发量足以满足石家庄本市的需求,不会造成价格飞涨。不过,非本市居民的投资性或提前布局的买房以及投资客的买房行为,是促进房价上涨的因素。现在一个普遍的现象是,农村人口到县城买房,县城人口到城市买房,这些人属于提前投资,为以后居住做打算,提前消费了市场供给量。加上投资者的行为,造成市场中阶段性的房源紧张。尤其是在石家庄整顿房地产的前提下,有一些楼盘不能进入市场形成有效供应量,造成市场供不应求,造成房源紧张,价格上涨。

记者:本次限购只限主城五区,其他四区楼市是否迎来机遇?

李水源:从城市发展角度来说,楼市也应该均衡发展。过去城市发展的通病是集中在一线城市,造成一线城市资源紧张。后来向二三线城市蔓延。未来房地产市场的发展会向县级城市发展,或者随着新农村的建设,开发商会扩大范围,逐步缩小城乡区别,缩小大中小城市的差距。

记者:限购来了,购房者应该怎么办?

李水源:对于刚需购房者来说,可以观望一下,如果房价确实稳定,或者有小幅下降,就抓紧时间买,不要指望限购房价会大幅度下降。

尤其是目前土地越来越稀缺,地价成本越来越高,石家庄二环内的亩单价已经在1300万元以上,楼面地价每平方米八九千元,土地在房价成本中的占比已经占到40%-60%,如果这个基数不变,那么房价大幅下降不可能。同时,随着城镇化率的不断提高,越来越多的人涌向城市,需求量提高,所以总体来讲,房价还会逐渐上涨。

记者:不在限购范围内的公寓产品,升值潜力如何?

李水源:石家庄市商业地产处于饱和状态,库存量比较大,除了经营性的商业用房库存量较大外,公寓产品的积压较多。公寓产品在市场中的表现是价格低于住宅。这与公寓本身是商业性质,土地产权40年有关,购房者会认为公寓本身的产权也是40年,因此价格上涨幅度不大。

其实购房者可以不用担忧这一因素,目前政府出台的政策为公寓产品附加了许多住宅功能,比如公寓产品可以让子女就近入学,这对公寓产品的销售将带来利好。


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