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楼市震荡期的 买房新法则

2018-10-25 10:17:54  来源:燕赵都市报        字号:    
简介:2018年的“金九银十”,楼市热点不断:万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁猜测,房地产业真的要过冬了吗?

高利锋

2018年的“金九银十”,楼市热点不断:万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁猜测,房地产业真的要过冬了吗?

对于地产圈的人来说,“地王”频出,“抢房”大战,房价如脱缰野马般上涨,这一切好像是一场渐行渐远的梦。

把时钟拨回两年前,2016年底的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。2017年3月,政府工作报告提出“遏制房价过快上涨”。过去的两年里,楼市经历严厉调控,各地实施的调控措施达上千次。

就在今年国内经济下行压力趋大的背景下,人们观望调控政策会否出现松动之时,7月31日,中央政治局会议发出最强楼市调控信号:坚决遏制房价上涨。

从“遏制房价过快上涨”,到“坚决遏制房价上涨”,几字之差,但彻底改变了楼市的预期。中央明确并坚定了对楼市调控的态度,且比以往任何一次都要坚决。

房地产高速增长的时代终结,房价回归理性区间,房地产市场将平稳健康发展,这是政策调控积极追求的结果,也是房企和投资客都必须要适应的新现实。

与此同时,地价降温,强化了楼市预期转变。因为土地价格与楼盘价格,常常被形容为面粉与面包的关系。今年以来,“面粉”供应充足,价格也在回归合理区间,不仅“地王”不再出现,还出现越来越多的“底价成交”,甚至流拍。

在这种楼市转型震荡期,我们又该稳妥地买房?

从某种意义上来说,房子的价值,跟房子本身关系不大,而是跟房子能够占有的资源多少和优劣,密切相关。这时候,我们需要睁大眼睛,尽量买那些占有资源更多的房子,就能做到既住得舒心,又保值增值。

那么,在买房这件事儿上,什么是资源呢?

资源分三大类,土地资源,空间资源,附加资源。

第一个是土地资源。也就是我们常说的“地段、地段,还是地段”,所以,要首选有效的城市,有效的区域,再选择有效的项目,简单地说就是,一个城市里,地段带来的土地资源价值排序为:三环<二环<一环。

第二个是空间资源。低密度、低容积率、高绿化率,住得越舒服自然价值越高。比如:有的项目容积率很高,平均一亩地上居住上千户人家,而有的低密度社区,平均一亩地上只住了三四户人家,空间价值差距就非常大了。就跟飞机的头等舱比较贵,饭店的包间有最低消费一样。

第三个是附加资源。附加资源首先是物业服务,其次是用材用料、社区配套、安防设施及园林景观等。

比如物业服务,有的小区交房的时候价格差不多,但住了10年之后,社区物业服务好的楼盘,二手房的价格要比其他小区高出一大截儿。

所以,在当下这个楼市转型震荡的特殊时期,要想稳妥地买到称心如意而且能持续保值增值的好房子,你只需要把握住以上3个占有资源的新法则,就能万无一失。 

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