河北新闻网| 河北| 雁阵 汽车频道| 健康频道| 教育频道| 鉴藏频道| 旅游频道| 财经频道
首页 > 新闻 > 焦点 > 正文

长租房玩法待定 180万租房10年实验开始

2018-04-23 10:07:50  来源:北京晨报        字号:    
简介:长租房命题玩法待定180万租房10年只是实验的开始如果有180万,是租房10年划算,还是直接买套房子?北京五环外的万科“北京翡翠书院”长租房,使不少准租户陷入矛盾中。万科“北京...

长租房命题玩法待定

180万租房10年只是实验的开始

如果有180万,是租房10年划算,还是直接买套房子?北京五环外的万科“北京翡翠书院”长租房,使不少准租户陷入矛盾中。万科“北京翡翠书院”是首个推出的自持租赁住房项目,10年180万且需要一次付清的租金,使该项目一经面世就备受瞩目和争议。

长租市场,这个刚刚兴起却蕴含巨大潜力的市场,吸引了大资本纷纷进入。建行的“存房”业务上线3个多月就完成了近400笔,而链家旗下主打长租公寓的品牌自如,今年获得了40亿A轮融资,公司估值近200亿元。


“自2017年租赁政策深化并全面落地以来,租赁市场迎来了真正的黄金时代,房地产长效机制也开始体现出调控优势。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为,放眼2018年,租赁市场将是房地产红利的焦点,租购并举也将在更多层面得到进一步体现。

不过,长租市场无论是运营模式还是盈利渠道,都无经验可循,生搬硬套国外经验似乎也并不符合当下中国人的习惯。怎么定价,什么才是能让市场接受的玩法,想要分得这杯羹恐怕并不容易。即使是万科10年180万的房租带来了“惊吓”,事实也是,相较于企业的投资,这些房租并不算多,企业的回报率不过2%。

中国的楼市已经不似以前,博傻卖楼的时代早已随着逐渐加码的调控政策一去不复返。但是适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足的矛盾仍在,住房租赁市场则被看作是解决问题的最好出路。

如何租到适合自己的房子?

“我们的定位就是给企业的高端人士打造的,这样的价格其实并不贵。”位于北京城区的一家长租公寓负责人对北京晨报记者直言,一间三四十平方米的单身公寓每个月的房租价格要1万元以上,且一签就是1年。

不过,相对于周边房源,万科北京翡翠书院的价格算极高的了。10年180万元,每个月相当于1.5万元,而周边房源的房租不过每个月四五千元。不过,也有分析人士称翡翠书院的房租已经包含了10年的房租涨幅,综合来看并不贵。万科相关人士在接受北京晨报记者采访时则表示,租房目标客是家庭。

在北京晨报记者走访中发现,目前的长租公寓有较为平价的一类,如链家旗下的自如公寓、我爱我家的相遇等这一类别,也有较为高端价格的长租公寓。但由于品牌长租公寓均有较强的物业管理,价格普遍较普通住宅贵一些。

张波表示,目前,我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主,缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变,更多的人尤其是年轻人,对于租房的接受度会增加。而且相较于传统租赁住宅,年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。

张波认为,近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策,也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场,未来可供租房者的选择也将会越来越多样。

是否会推动租金价格上涨?

有数据显示,长租公寓因为有了服务的基因,其租金相较于同一地区的普通住宅要高出20%左右,但是长租的需求仍然在持续上涨。

58安居客房产研究院联合调查显示,49%的租房人群倾向于选择个人房源,而32%的用户对长租公寓的倾向性更高。作为近年来新兴的租房产品类型,长租公寓以装修风格多样、服务较好、房源地段较优等因素,赢得广大年轻人的喜爱,越来越受到市场认可。而今年一季度租房用户对长租公寓的租房需求环比上涨24%,不论与2017年第一季度还是2017年第四季度相比,都有明显的涨幅。

不过,这会否推动热点城市的租房价格持续上涨呢?

“一个项目对市场租金的影响有两部分:一是直接影响,本身的高租金带来的数据平均值上涨;另外一部分是心理影响。”中原地产首席分析师张大伟表示,按照全北京有150万套出租房,月租平均在6000元左右计算,有大约1%左右的月租平均2万的租赁房,那么未来租金预期均价会拉高2.3%。

不过,有业内人士认为,如果就房屋的租售比而言,由于北京等一线城市的房屋售价高,所以相对来看租金价格仍处在低位。而每年北京等地区的房屋租金都在上涨,即便没有长租公寓,租金价格也将呈现上涨趋势。

“从长远来源,根据房源品质不同,市场上会同时存在高中端不同价格区间的租金水平,这个是租赁市场规范化发展的必然趋势。”张波认为,随着高品质长租公寓的规模化发展,如果能有长期稳定的租赁政策作为保障,未来选择租房的人会越来越多。住房需求可以通过多样化的方式得到满足,从而也有利于房产交易市场的稳定,对房价的稳定也是一个利好因素。

租赁市场面临怎样的困境?

在业内人士看来,目前租房市场仍处于早期发展阶段,开发难度并不小。

中信银行行长孙德顺在今年3月份举行的2017年业绩报告发布会上就坦言,去年与碧桂园成立的长租住宅保障基金有300亿元,但至今使用的资金却很少。“都在考虑究竟怎么弄项目,目前还没有更多的内容出来。”

业内人士直言,中国的房屋租赁市场仍然处于野蛮发展的阶段,大部分是个人对个人的出租,长租市场几乎无先例可循。而由于楼市发展的特点不同,国外经验也很难拿过来就用。如何打造能够盈利的长租项目,仍是业界面临的巨大难题。

张大伟也认为,推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%到2%,按照正常的市场逻辑,租赁成为资本首选的投资前提是,租金回报率超过资金成本的1%以上。但现在的回报率根本做不到。”

张大伟直言,目前包括万科北京翡翠书院在内,共有4块100%自持地块,这些地块只能租不能售。但是租显然是无法让企业获利,开发商拿地是赌政策宽松,可以变相售出,但结果却是政策持续收紧。“从现在看,这地肯定是拿错了。特别是在当下限价市场下,一二线城市即使拿到可销售的地块,也很多会主动转变成为出租房。”

张波认为,近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策,也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场,未来可供租房者的选择也将会越来越多样。

资本与企业如何盈利?

“如果只靠吃差价来做长租市场,那么你死定了。”一位长租公寓运营人士直言,现在几乎没有长租公寓项目能够真正盈利,而真正的大浪淘沙才刚刚开始。

不过,随着银行、房企等正规军的介入,已经让行业看到了一些曙光。

建行副行长庞秀生在第158场银行业例行新闻发布会上介绍,建行自1月份搭建完成的租房平台,到3月份已经完成了394笔业务,将在北上广深推开。而建行的长租时间有3年、5年、10年等选择,“选择5年的业主最多,在合同里可以规定每年租金上涨的比例。”

庞秀生直言,建行做这样的平台并不在于帮助业主租房而赚钱,“我们在意的是有房的业主可以通过这项服务了解建行,从而可以成为建行的客户;而租房的客户也可以在建行获得相应的贷款,解决他们租房不能安居的痛点。”

不过,也有人认为,银行的客源在广阔的租房市场中所占比重很小,而在更广泛的市场中,如何克服同质化竞争、精细化运营仍是盈利的重点。

以长租公寓为例,张波认为,在目前的状态下,单靠租金收入来实现盈利较为艰难,需要积极探索多样化的盈利模式,如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等,多渠道发展,才有更多机会。

自如相关负责人也曾表示,长租市场未来的发展空间很大。但是租赁是一个很复杂,需要专业运营能力的事情,特别需要沉下心来做事情,而只有做得好的企业才能经历大浪淘沙的过程。

北京晨报记者 姜樊

转载请标注买房网原文链接:http://www.imaifang.com/jiaodian/2018/0423/64896.html

更多原创房产资讯和优质楼盘信息,请关注买房网官方微信。(微信号:sjzmaifangwang)