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买房十年和租房十年,财富差距变得这么大

2017-02-14 10:36:30  来源:亿富金服        字号:    
简介:楼市一直是人们必不可少的谈论话题之一。买不买房?这个争议始终伴随着千千万万的家庭。

楼市一直是人们必不可少的谈论话题之一。买不买房?这个争议始终伴随着千千万万的家庭。

今天就和大家算笔账,买房或者不买房,10年后财富差别有多大?

第一种人:买房

假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。

那么十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万。

第二种人:租房

租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。

由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

第1年房租:15000元

第2年房租:15900元

第3年房租:16854元

……

第10年房租:25342元

则租房人:

A、10年房租总计:

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;

B、省下首付20万,存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算

20*1.05^10 ≈ 32.6万;

C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约31万;

D、省下的一次性还贷的钱为20万。

现在有三个假设

假设1

未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

那么买房的人财富为89.5万。

租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

假设2

未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。

买房人财富是租房人的3倍有余。

假设3

未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌。

租房人胜出。

所以,单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的。

可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

最后,买不买房,每个人心里都会有自己的答案。


央行出手楼市雪上加霜 2017年该不该买房?

鸡年开年,原本就“寒冷”的楼市,如今又迎来了“大雪”!

今年1月,全国土地市场比去年四季度继续降温,全国成交的单价超过10亿、溢价率超过100%的地块只有17宗,大部分热点城市土地成交溢价率低于去年平均水平。业内人士认为,2017年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期,随着多地楼市调控的加强以及人口结构的改变,房地产市场或将继续承压。

然而,今年春节前后,央行进行的两项看似不起眼的操作,可能预示着房地产市场寒冬将至。

那2017楼市又将何去何从?我们又该不该买房子?又可以在哪里买房子呢?

楼市“寒冬”过后或迎“严冬”

2017年春节假期前,中国人民银行上调中期借贷便利(简称MLF)利率10BP,春节后,央行又上调逆回购利率、常备借贷便利(简称SLF)利率。

与此同时,央行还连续多日实施资金净回笼。

央视在随后解读中表示,央行上调了给金融机构提供资金时收取的利率,而没有上调存贷款基准利率,所以这次上调不等于加息。但业内人士分析,短期和中期借款利率均有提高,意味着央行将加强对信贷的约束。

这一操作被认为是去年底中央经济工作会议关于“降杠杆”思路的体现,但业内人士普遍认为,这对房地产业而言绝非好消息。

央行对货币市场加息的结果,意味着房贷利率存在大幅上调的风险。去年房地产市场异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,房地产市场销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

根据统计局数据,去年下半年以来,作为房企主要资金来源的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”增速出现总体下滑趋势。其中定金及预收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%,个人按揭贷款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。

中原地产首席分析师张大伟认为,预计今年房地产市场成交量将有两成的跌幅空间,房价也会出现下调。他还表示,即将召开的全国两会,有可能是货币政策调整的重要窗口期。

据悉,有业内人士提出房地产“峰值”已显现。“我国正告别住房绝对短缺时代。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算,目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算,户均约1.02套住房。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。

原国务院发展研究中心副主任刘世锦也曾表示,房地产峰值已过,拐点到来。他认为,“顶点”在2014年已经到来。房地产投资回升时间不会太久,以后还是会回调,因为基本面没有改变。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析, 人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱,从现在来看,楼市中的需求结构已经发生改变,刚需人口开始减少。近两年,人口结构的各项指标都出现了拐点,中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。



2017该不该买房子?在哪里买?

的确,在经历了2016年一线城市和部分二线城市房价的再一次疯涨之后,国内的房价已经高到了令买房人头昏目眩的地步。在这个节点,选择去哪里买房,买哪个地段的房子,是一个让买房人十分头痛的问题。2017年该不该买房呢?

在讨论2017年该去哪里买房的问题之前,首先看一下权威预测部门发布的研究报告。1月5日,中国科学院预测科学研究中心举行了“2017年中国经济预测发布会”,预计2017年全国商品房销售均价约为7687元/平方米,同比上涨3.4%,其中住宅平均销售价格约为7435元/平方米,较2016年同比增长4.1%。在调控政策的影响下,预计2017年商品房销售面积将回归平稳增长,房地产开发完成投资额增速保持低速增长。

房价同比上涨3.4%?这个预测结果是不是会让你打消买房的念头?因为房价的这点涨幅根本就无法覆盖你投资买房的机会成本啊?尤其值得注意的是,在房价涨幅趋缓的同时,央行突如其来的加息给今年房价的上涨蒙上了新的阴影。

短期房价涨跌看信贷,中期看土地,长期则看人口。因此,信贷是否收紧将是决定2017年楼市走势的最关键因素。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析 ,人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱,从现在来看,楼市中的需求结构已经发生改变,刚需人口开始减少。近两年,人口结构的各项指标都出现了拐点,中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。

如果您还是想要买房子,在2017年,买房尽量谨慎考虑远郊区。相比2016年,在今年买房特别是投资需求购房的风险确实更高。因此,对于个人购房者而言,在发展相对成熟的地区买可以保证房产的流动性,在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟,偏离价值程度小,贬值风险低。考虑资金价格的上行对房地产来说是利空,因此未来一年投资需要谨慎。


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