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深入分析:限购后借名买房风险大 不可取!

2017-03-20 10:00:37  来源:房天下        字号:    
简介:为什么会出现借名买房?主要是由于限购、限贷、贷款利息浮动、企业购买与个人购买税率不同等原因引起的。非出于无奈,谁想借名买房?

为什么会出现借名买房?主要是由于限购、限贷、贷款利息浮动、企业购买与个人购买税率不同等原因引起的。非出于无奈,谁想借名买房?

深入分析:限购后借名买房风险大 不可取!

借名买房当然谈不上高尚,甚至完全不应该鼓励,因为他最大的美名也不过是“合理规避政策”。借名买房这部闹剧,其实对于借名人和被借名人都有风险。

被借名人承担的风险:

1、根据各地的限购政策,可能失去了购房资格,或者购房要算二套房的首付和利率。

2、名下登记了房屋,被取消经济适用房资格。

3、贷款买房情况下,如果借名人不按时偿还贷款,影响自己信用记录。

借名人承担的风险:

1、别以为借名人把房产证拿手上就没事了,因为被借名人是房产权利登记人,他可以去房管部门挂失房产证,随后将房屋抵押;

2、被借名人可以在挂失房产证后将房屋出卖;

3、被借名人欠有债务,房屋被债权人诉讼后,被法院查封等司法措施;

4、被借名人离婚,房屋算共同财产被分割;

5、主演死亡,房屋算遗产被继承。

借名买房顺利的情况是这样的:

1、在限购政策放开后,被借名人把房产过户给导演或导演指定的人,如借名人的子女,这戏也就演完了,双方皆大欢喜。

2、如果限购政策一直没有改变,借名人也可以等房价上涨了,要求被借名人把房子卖了,卖房所得归借名人,这事也算完。

然而,事情总是没有那么顺利的。现在,借名买房纠纷时有发生。

如果借名买的是普通的商品房拆迁安置房,并且有充足的证据证明这是借名买的,法律一般是支持导演的。但有一种情况例外,法院会把房屋判给主演,那就是借名买的是政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等。这两者判决之所以会有根本上的不同,主要取决于房屋是否有“国家福利性质”。

客观地说,如果借名人自己很有钱,不能享受经济适用房,这个房子还要判给借名人,那是说不过去的。

对借名人而言,就算是普通商品房、拆迁安置房,要赢得官司,这里还有两个非常关键的词,一是“足够的证据”,二是“一般是支持”。

那么,什么是足够的证据呢?

首先,我们应该清楚,根据《物权法》的规定,不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据,当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载,证明标准极高。所以:

1、不论借谁的名义购买房屋,都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议,约定清楚双方的权利义务,并保存全流程的证据原件,包括但不限于双方居住证明、首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以被借名人的名义缴纳的,在向主演汇款时,一定要备注汇款用途是与“代本人支付购房款”有关。

2、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

3、还有一个防止最坏打算的招数:为防止主演擅自处分或出售房屋,导演可采取与主演签订最长期限(20年)租赁合同的方式占有使用房屋,利用“买卖不破租赁”规则,对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。所谓的善意买受人,是指主演将房屋出售给第三方,而第三方是不知情的。除非能证明第三方是明知该房屋有借名人的存在,是借名购买的,否则,第三方蒙受的损失,又是一笔扯不清的烂账。

是不是有了以上三点的防范,导演就万无一失了呢?当然不是的,只能是:“一般会支持”。

因为关于此问题各地裁判观点并不统一,自由裁量的空间极大。当然有不少案例是将房屋判给借名人的,但也有案例将房屋判给被借名人,只不过被借名人要赔偿大部分房屋增值金额给借名人,甚至还有以双方只是借款关系或明知限购政策还故意对抗政策为由,将房屋判给被借名人的。

所以,不到万不得已,借名买房干不得!


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