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10月涨幅回落超10% 北上广深二手房价格均降

2018-11-15 14:42:09  来源:法制晚报        字号:    
简介:法制晚报讯 (记者 李洪鹏)今天上午,国家统计局发布“2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,数据显示,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、广州(楼...

法制晚报讯 (记者 李洪鹏)今天上午,国家统计局发布“2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,数据显示,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、广州(楼盘)四大一线城市二手房销售价格环比均下降,而同比方面,1-10月份与去年同期相比,涨幅回落超10%。

上午发布

四大一线城市 二手房价格均下降

国家统计局发布的数据显示,据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

《法制晚报》(微信ID:fzwb_52165216)记者注意到,64个城市环比上涨,其中上涨最明显的是贵阳、石家庄(楼盘)、武汉(楼盘)。

新建商品住宅 同比涨幅回落超10%

10月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%,涨幅比去年同月扩大0.2个百分点;1-10月平均,同比上涨0.2%,涨幅比去年同期回落11.7个百分点。二手住宅销售价格上涨1.0%,涨幅比去年同月回落2.1个百分点;1-10月平均,同比上涨0.7%,涨幅比去年同期回落13.1个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%,涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点;1-10月平均,同比分别上涨6.8%和7.3%,涨幅比去年同期分别回落3.1和0.7个百分点。

二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%,涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点;1-10月平均,同比均上涨5.4%,其中二线城市涨幅比去年同期回落3.1个百分点,三线城市与去年同期涨幅相同。

专家解读

为什么新房价格依然上涨?

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为,10月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。

从国家统计局发布的数据显示,为什么二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨?对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,受限价政策、部分城市新房双合同的影响,新建住宅价格失真,相比新建住宅限价,二手房市场的价格更代表市场真实价格,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经过半,北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。在过去几年,这些城市针对新建住宅限价严格,所以新房价格表现失真。最典型的比如广州,二手房价格已经明显下调,但最近对双合同的监管使得统计中的新房价格依然上涨。

其次,部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧,比如北京等城市的公积金政策收紧,在10月份对二手房市场影响更大。

另外经过41个月的持续房价上涨,热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显,房地产市场的去杠杆使得投资者开始离场,出现二手房降价。其中包括之前投资推动上涨的三亚(楼盘)、丹东(楼盘)等城市二手房价格出现了下调。

为什么都感觉房地产冷了?

张大伟接受法晚记者采访时表示,这主要是因为中国的房地产市场是投资投机主导的市场,真正的刚需比例非常低。所有人在当下的价格位买房都是看中房价继续上涨的预期。一旦市场不能涨,需求很可能会出现断崖下调。

另外过去3-4年的房地产高峰期过于火爆,这也导致当下市场涨幅放缓就所有人都感觉冰冷。“ 严格来说,大陆市场是从90度的高温中,进入30度的常温,而对比香港,内地市场其实依然属于正常,甚至大部分城市依然处于上涨中。”他说。

市场分析

北京“银十”成交量环比下跌7%

根据中原地产的数据,北京的新房市场虽然供应量开始增加,但成交却明显下降。

数据显示,10月北京新房共成交新建住宅2738套,相比9月份的2948套,环比下调7.12%。

最受关注的限房价项目虽然进入供应井喷,大批房源入市,但却遭遇成交难。据中原地产研究中心统计数据显示,截至10月31日,今年北京合计入市限房价项目共26个15982套,而网签累计只有2581套,累计网签比例仅16%。虽然网签数据有所滞后,但统计实际销售也只有3成。

目前,限房价项目出现区域供应扎堆现象,部分区域入市超过3000套,这使得一些区域市场出现供大于求的局面,项目分化明显,一些项目接近售罄,而部分项目去化不足两成。价格方面,限房价项目也开始出现了价格调整现象。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,过去两年,北京土地供应高峰逐渐反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量房源上市,随之区位属性较差的限竞房有可能开始价格战。

从90度的高温 进入30度的常温

中原地产首席分析师张大伟接受采访时表示,截至2018年10月,本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据,9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。按照目前趋势,2018年全年,虽然全国房地产销售额依然将刷新年度历史纪录,但销售面积很可能与2017年基本持平,楼市拐点已经接近。

从全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。

此外,从房企资金方面来看,房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧,抑制部分市场的非理性购房。

二手房价格 下调幅度继续加大

2018年是历史上房地产调控政策次数最多的一年,各地楼市政策力度从执行情况看,已经最严格。

中原地产研究中心统计数据显示,年内叠加10月份的24次楼市调控,房地产合计调控次数高达410次,同比上涨超过80%。楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少,11月基本没有加码收紧政策。但整体看,从多家中央媒体的表述看,调控力度将依然维持之前的高温状态。

虽然调控政策已经见底,但依然将在底部运行一段时间。

从政策预期看,宽松政策出现的可能性不大。10月29日,针对未来房价走势,新华社发表署名文章表示,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,决不会允许调控前功尽弃。

从全国热点城市看,因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。

之前支撑市场上涨的三线城市,最近均出现了上涨乏力现象,热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。

从预期看,二手房价格下调将是开始,在8月份全国楼市上涨达到顶峰后,金九银十不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。

预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。文/记者 李洪鹏

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