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深圳楼市特写:在房价不再上涨的日子

2018-11-15 14:53:38  来源:第一财经日报         字号:    
简介:除去7月极微量的涨幅外,深圳房价始终处于微跌状态,已连跌超过20个月。从5.5万元/平方米的均价到5.4万元/平方米,反映了多军和空军的持续博弈,这一仗,目前空军微微领先。在深...

除去7月极微量的涨幅外,深圳房价始终处于微跌状态,已连跌超过20个月。从5.5万元/平方米的均价到5.4万元/平方米,反映了多军和空军的持续博弈,这一仗,目前空军微微领先。

在深圳房价没有上涨的日子里,楼市依然牵动千家万户的心。持币观望的购房者甚多,买与不买之间进退两难;想卖房的小业主要割肉了,房地产造富时代落幕,要成交就必须调整心理预期;而以房地产交易为生的中介业,已流失了一拨从业者,依然坚守的中介面临着骤降的客户来访量,无法签单的日子成倍数增加;至于在年底冲业绩的开发商,除了牺牲利润空间换取去化,没有更多选择。

市场信心不足

这不是深圳楼市最具观赏性的时候,相比前期的血气,房企们正在蛰伏,等待与沉默是新主题。

今年,除了几个房地产政策出台的日子,深圳楼市找不到可载入史册的节点,连开发商素来寄予厚望的金九银十都暗淡无光。10月份,深圳一手住宅的成交均价为54071元/平方米,环比下降0.02%,成交套数为1835套,环比下滑18.35%。

倏忽年底,在地方政府增加土地供应的意愿下,深圳地市迎来一波出让高潮。在此之前,今年前八个月,全国土地流拍数量已近900宗,低迷程度直追2014年。深圳土地稀缺,纵然不至于流拍,但也是盛况难再。

房企拿地,除了要有钱,还要有信心。但当下,融资利率已高达15%,融资难扼住了房企的咽喉。房企除了没钱,也没信心。一家近年在资本市场赫赫有名的内房企,其董事会主席开会时对下属说,“还没见过市场这么差的时候。”

在刚过去的一周(11.05~11.11)里,深圳中原监测到,深圳有六个项目入市,其中三个项目含住宅产品,开发商推盘节奏加快,但一手住宅开盘去化仅一成。成交持续低迷,日光盘只能活在传说中。

三文(化名)来深七年,到了下最重要决定的时候。近十年来,楼市经历过三次调整,分别是2008年、2011年与2014年,三文见证了两次。他曾是坚定的看多者,但前两次调整的时候资金不足,现在资金够了,信心却不足。

“开发商年底折扣多,大家都说现在是上车置业的窗口期,但我还在犹豫。近期到深圳关外看了几个项目样板房,价钱能接受的项目又存在户型或交通或朝向上的明显缺陷,回市区看二手房,税费又太高。”后市走向扑朔迷离,向上预期不再,在深圳,层层调控挤走绝大部分投机者后,像三文一样持币观望的刚需、改善者不在少数。

何飞扬(化名)现时是深圳链家中介,从业八年。“今年深圳落地比较重要的政策一是‘三价合一’,一是限售,对刚需而言限售只是锁住流动性,影响不大,但是‘三价合一’使二手房交易税费大幅上涨,无疑是泼下一盆冷水。市场好的时候我一个月可以签5张单,现在一个月有1张就不错了。”

根据深圳中原数据,10月份,深圳二手住宅成交量3787套,较上月下滑23.5%,除今年2月份春节影响成交只有3133套外,10月成交量创下近20月以来的最低值,市场成交持续低迷。并且,二手均价连续三个月下跌,跌至均价为52481元/平方米,幅度0.73%,并且是全市各区的成交均价皆下跌。

降价仍在进行

深圳聚集了最年轻的人群,最活跃的资本,这座城市曾是全国楼市的领头羊,2016年10月4日出台的“深八条”使深圳身份逆转,除去7月极微量的涨幅外,深圳房价始终处于微跌状态,已经连跌超过20个月。

楼市偃旗息鼓。房价这样长时间且持续性的下跌,无疑是宏观调控和行业环境双重作用下的市场反应。

信心消散还在四处蔓延,至少在深圳,短期内看不到回暖的迹象。

此前,大规模打折的房企还只有恒大——在全国范围内针对近650个项目推出8.9折的优惠活动。再者,便是开发商三三两两地清盘。譬如在深圳,龙岗远洋新天地项目就推出特价房,怡瑞达乐郡也推出“一口价”房源,坪山的泰富华悦都会也搞起团购价。

但近日,佳兆业集团也宣布针对全国四大区域共36盘进行年终大冲击,动员全体员工助去化,这无疑是一项大规模的清盘行动。

何飞扬所在的区域是龙岗区,常年与宝安区霸占成交量最大的两把交椅,是深圳刚需的首选之地,因为房价相对较低,下跌空间也较小。尽管如此,“现在也卖不动了。二手市场,业主的报价普遍下调了2~5个百分点,如果不是特别紧急的话业主也不挂牌卖了,如果着急卖,只能降价,现在卖不出好价钱。”

一二手市场均呈现降价趋势,作为支撑的信贷系统近期也显示首套房贷利率出现下降,放款提速。

一名深圳银行业人士表示:“此前,深圳首套房贷放款时间快的话需要一个月至一个半月,但现在半个月左右就可以,首套房贷利率普遍还是上浮15%。”

种种迹象均显示窗口期的出现,尽管如此,目前的房价还不能为广大市民所接受。市场瞬息万变,围绕深圳房价到底部的一系列问题仍难找到答案。每个抉择或者说投资行为都带有赌博性,买还是不买?

11年前,深圳楼市也有相似场景,十字路口何去何从,历史何其相似。

谈及房地产调控政策和市场环境,新世界中国董事兼行政总裁苏仲强表示:“现在内地房地产市场的发展到了关键时刻,国家提出了‘房住不炒’,以前的发展模式已经不合时宜了,发展商要思考以后怎么转型。”

上层设计带来的改变还在缓慢渗透中,但与接地气的市场仍隔着距离。11月11日下午,何飞扬带客看房的路上接到一名买家的电话,买家2017年时从他手上成交的小三房,对比最新的业主挂牌报价还没涨超过10万,他隔着电话着急地发问,“小何我是不是要亏死了?房价还会跌吗?现在能不能卖掉?”何飞扬瞬间回到现实。

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