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石家庄基准地价上涨将产生三大影响

2018-06-28 15:24:42  来源:燕赵都市报        字号:    
简介:日前,石家庄市政府网站公布了调整市区土地基准地价的通知,消息出来之后,很多人的第一反应都是房价又要涨了。事实真的是这样吗?冷静思考,我认为上调基准地价将会对产生三方面影响。

日前,石家庄市政府网站公布了调整市区土地基准地价的通知,消息出来之后,很多人的第一反应都是房价又要涨了。

事实真的是这样吗?冷静思考,我认为上调基准地价将会对产生三方面影响。

石家庄市政府发的这则通知全称是《关于调整市内四区国有土地级别及基准地价的通知》,这也是继2012年之后,石家庄再次调整国有土地级别和基准地价。

两次相比都有哪些变化呢?

其实通知说了两部分内容,第一部分是国有土地级别。

此次通知要求“七通一平”(宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及宗地红线内平整);2012年的版本要求“六通一平”(通市政路、通市政电、通市政供水、通市政排水、通讯、通暖和场地平整),表述不一样,但本质一样。

在容积率方面,此次规定的平均容积率是(商服2.5,住宅2.5,工业1.0,公共管理与公共服务1.5);而2012年版本的平均容积率是(商业2.6,居住2.2)。也就是说,商业的平均容积率降低了0.1,住宅的平均容积率提高了0.3。

容积率提高,表示以后出让的土地上,可以盖更多的房子了。

第二部分就比较重要了,说的是上调基准地价。就以住宅为例,级别最高的一级土地价格为7368元/平方米,调整之前的住宅一级土地基准地价为4002元/平方米,上涨幅度高达84%。

在讨论基准地价对房价的影响之前,我们需要指出的是,基准地价的最主要作用有两个:

1.作为各级政府在土地有偿出让时的依据。说白了,就是一块地卖多少钱,要有理有据,不能随便卖,《刑法》中有一条罪叫:非法低价出让国有土地使用权罪,那么这个低价不低价,就得有标准。

2.各级政府可以根据基准地价制定出灵活的地价政策,通过地价差别和调整,引导或控制各类社会经济活动,落实城市规划、经济发展战略和产业政策。

接下来,咱们来说说这则通知对楼市具体有哪些影响。

首先,住宅容积率提高,可以盖更多的房子;地价上涨,开发成本也会增加。住宅容积率提高了约14%,但是基准地价提升了84%,所以项目的开发成本会更高;

第二,短期土地流拍将会出现。土地成本提高,再加上限价,市场悲观情绪等因素,开发商拿地会更加谨慎,甚至会出现观望情绪。6月27日上午,石家庄栾城区四宗土地出让,只成交了1块,其他3块全部流拍了;

第三,短时间内对房价影响有限。基准地价并不是每块土地的实际成交价,更多的是起到参考和保障政府最低财政收入的作用。

可以这么说,在限价的大背景下,上调基准地价,短期内对楼市的影响有限。但是,土地和房价是面粉和面包的关系,长期来看,地价上涨会对房价起到主推作用。

最后,我认为,更多时候,不是基准地价推动房价上涨,而是房价上涨倒逼基准地价上调。

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