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楼市“回暖”了?真相:中介关门 购房者锐减

2019-03-13 14:38:58  来源:上海楼事        字号:    
简介:最近一段时间房地产市场信号颇多,其中媒体报道和网友讨论最多的话题就是“楼市回暖”了:全国各地年前还是一潭死水的市场,2月后纷纷迎来了楼市“小阳春”,最典型的代表就是,购...

最近一段时间房地产市场信号颇多,其中媒体报道和网友讨论最多的话题就是“楼市回暖”了:全国各地年前还是一潭死水的市场,2月后纷纷迎来了楼市“小阳春”,最典型的代表就是,购房者挤破开发商售楼处大门的奇景又再次上演——深圳通宵排队抢房的火爆场景再次复制、南京动用几十辆大巴拉购房者到售楼处的新闻漫天飞舞;中介和开发商更是在朋友圈用“年初不买房,一年又白忙”、“2月不买房,3月全面提价”、“新房开盘秒光”、“价格一夜之间提升2000/平”等文案接连轰炸……

信息的狂轰滥炸下,很多本来就焦虑不安的普通购房者,更加坐立不安了,市场到底有没有真升温,房价会不会继续迎来大涨,现在就买房还是继续等?

我还是那句话,我们生活在一个信息爆炸的时代,科技发展让信息的传播基本没有延迟,每时每刻都不断地被一些新的信息所淹没,但与此同时真假也就更难分辨了。我的观点很明确:媒体和很多专家口中的2019年楼市“小阳春”是人为制造的,房地产市场近两个多月并没有成交量暴涨,房价猛增的情况出现,中介和开发商极力意淫炮制的楼市回暖、楼市火爆现象,最终都是为了好成交。不仅如此,据易居研究院数据显示,最近半年以来,很多棚改熄火的三四线城市都在偷偷降价,新二手房“无量”市场在持续,投资投机早作鸟兽散了,还有小部分房企资金链紧张,正在加速出货。

以下三点足以证明,所谓的楼市“小阳春”行情是人为制造出来的,十几年来每年都会上演一次,是少数既得利益集团买通媒体联手撒下的弥天大谎。

一、预期严重不足,二手房成交量暴减,连曾经的刚需购房者都消失无影了

我一直强调,市场的真正晴雨表是二手房,新房因为政策压制,所有的信号都紊乱了,不真实。加上一些开发商营销功底深厚,人为操纵成交,一切更变得扑朔迷离了。所以分析市场有没有回暖,还得看二手房量价走势。

易居房地产研究院数据显示:1月份,北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套,环比增长0.5%,同比下降6.4%;2月份情况更加糟糕,易居监测的10个城市二手房成交量为2.9万套,环比下降40.9%,同比下降7.1%。

其中很多一二线城市都出现了一个共同特征:想成交必须先降价!首都的一位房主就吐槽到,自己的房子挂了半年多,到现在还是卖不出去。6个多月,“熬走”了三个中介,降价了3次,最终来看房的人还是寥寥无几。上海市民胡磊此前亲述自己的卖房经历时,向记者透露到,他的一套房子挂牌价从最初的620万下调到500万才勉强成交,实际成交价比挂牌价低了足足20%。

究其根本原因还是大家普遍对后市预期严重不足,这是多方面的原因,调控限售、货币政策调整使得市场流动性彻底锁死;国家严控资金流入房地产,积极去杠杆,严打投机炒房;最狠的是,去年9月份的经济会议上,明确要“坚决遏制房价上涨”。近半年来,二手房成交量屡屡下跌,是房住不炒的真正体现。

二、知名中介平台倒闭关门,活着的中介更明确表示“不做二手房生意”?

春江水暖鸭先知。房产中介作为一线的参与者,他们最了解市场的冷暖寒暑。很多人说,房地产市场已经逐渐回暖了,但是真实的情况却是,近半年来新闻屡屡传出,中介关门裁人撤店的消息。

其中最轰动的是,互联网房产中介平台爱屋吉屋被曝已于2019年1月底正式停止对外正常业务,进入善后清算程序,目前办公室已人去楼空。要知道,爱屋吉屋曾经可是资本的宠儿,从A轮到E轮融资只花了一年零三个月,累积融资3.5亿美元。

遭遇不幸的其实不止爱屋吉屋一家。我早就有言在先,随着政策不断垒多,市场下行是必然,全国多数房产中介都将迎来重创,这些门店大多开始于房地产火爆的2016年,一旦遭遇市场下行,中介行业迎来洗牌再自然不过,那些没资金缺客户的门店,当然要关门谢客。

事实上,勉强活着的那些店,其实日子也并不好过,二手房交易量继续下行将是常态,他们还需忍受很长一段时间的低迷。所以有些聪明的店经理,都瞄准了新房代理业务,据业内消息,有很多门店明确,以新房业务为主,二手房能做就做。

李嘉诚曾经说过,任何一种行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展,就会造成摧残。知名房产中介的轰然倒塌,或许就是房地产这棵大树,迎来落日黄昏的开始。

三、土地市场遇冷,开发商拿地都不积极,销售怎么能好得了?

内行人都知道,中国房地产市场和土地市场关系密切,土地市场的好坏和房地产市场的好坏呈现强相关关系,换言之就是:楼市火爆,土地自然卖得好,反之亦然。

那么19年开局土地市场行情如何呢?据同策研究院监测数据显示,开年以来,全国土地市场交易总体呈下滑态势:较上一年,19年前2个月全国300城成交金额缩水7.5%,城市建设用地成交块数更是暴减超30%。

很明显,从土地的成交量价上看,19年楼市回暖的说法,暂时是站不住脚跟的。土地市场开局遇冷,开发商拿地普遍都不积极,这怎么能说是销售火爆呢?媒体和一些专家说19年开局楼市“小阳春”来了,与实际情况也是大相径庭。

此外,最近在北京召开的2个会也释放了重磅的楼市信号:中央再三声明“不搞大水漫灌”,而且对应有大幅减税措施,更要求房地产税立法年内确保完成,关联来看最终呈现到楼市的信号就是:这几年都不会刺激房价了,房地产要保持平稳健康发展,想房价暴涨的要彻底断了念想了。过去刺激房价带来严重后遗症,包括对消费生育实体负面影响已经得到高层一致意见,必须放弃地产走减税的路子。接下来更多的是稳房价了。

李嘉诚曾经说过,任何一种行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展,就会造成摧残。知名房产中介的轰然倒塌,或许就是房地产这棵大树,迎来落日黄昏的开始。

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