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一线楼市近期回暖 房地产整体寒冬未改

2019-03-13 09:40:00  来源:财新网        字号:    
简介:房地产下行周期将持续更久,下行幅度也将超过此前周期,政府工作报告未提及“房住不炒”,而是强调“以中心城市引领城市群发展”,为未来数月放松大城市房地产调控提供了回旋...

房地产下行周期将持续更久,下行幅度也将超过此前周期,政府工作报告未提及“房住不炒”,而是强调“以中心城市引领城市群发展”,为未来数月放松大城市房地产调控提供了回旋空间

尽管近期一线城市房地产市场有回暖迹象,但还不足以带动整个房地产行业复苏。图/视觉中国

陆挺

陆挺,特许金融分析师 (CFA),北京大学经济学学士、硕士,美国加州大学伯克利分校经济学博士。2018年5月,加入野村证券,任中国区首席经济学家。加入野村前,曾任华泰证券研究所所长、首席经济学家和董事总经理,美国银行美林证券大中华区首席经济学家和董事总经理。

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【财新网】(专栏作家 陆挺 特约作者 王竞 王立升 陈家瑶)当我们2018年11月发布《房地产寒冬将至》报告时,中国新房销售开始负增长。而根据23家上市房地产开发商的销售数据,今年1-2月的新房销售面积同比增速从2018年四季度的12.0%降至-20.7%,这意味着国家统计局即将公布的今年前两个月房地产销售数据很可能表现不佳。

抵押补充贷款(PSL)在前几年推动了三四线城市的棚户区改造并支撑起当地的房地产市场,导致被政策调控的一二线城市与三四线城市房地产市场明显分化。我们认为,本轮房地产下行周期将持续更久,而且下行幅度也将超过此前周期。

考虑到房地产在中国经济中的支柱地位,放松房地产调控是历轮周期经济复苏的必要条件。尽管近期一线城市房地产市场有回暖迹象,但还不足以带动整个房地产行业复苏。放松大城市房地产调控是房地产行业和经济复苏的关键所在。今年的政府工作报告并未提及“房子是用来住的,不是用来炒的”,而是强调了“以中心城市引领城市群发展”。我们认为,这为未来数月放松大城市房地产调控提供了回旋空间。

城市分化严重

根据国家统计局的数据,一线城市新房销售增速在2017年三季度见底,此后开始回升,2018年三季度转正,并在四季度攀升至6.4%。根据中国房地产指数系统(CREIS)的数据,2019年一线城市新房销售回暖的势头仍在持续,今年1-2月增速从2018年四季度的5.4%加快至17.1%。我们认为,一线城市新房销售回暖,很大程度上源于低基数,加之近期股市反弹,流动性和财富往往向金融中心集中,但由于限价、限售和限购等房地产长效机制的制约,继续回升的幅度可能有限。

从全国来看,房地产销售并未改观。根据23家上市房地产开发商的数据,今年前两个月,新房销售面积同比下降20.7%,而2018年四季度还是增长12.0%。这主要是由于非一线城市房地产销售大幅下降导致的。

根据Wind的100城土地销售数据显示,在新房销售复苏的支撑下,一线城市1-2月土地出让面积同比增速从2018年四季度的22.1%飙升至56.7%,而二线城市和三四线城市的土地出让增速放缓,分别从去年四季度的-6.6%和0.8%下降到-24.1%和-19.0%。

在中国房地产市场中,三四线城市占据了最大份额。我们根据2018年数据估算发现,三四线城市房地产投资占比达到55.3%,远高于二线城市的33.6%和一线城市的11.0%;房地产销售额占比为55.8%,高于二线城市的34.8%和一线城市的9.4%。由于不同城市间房价差异巨大,三四线房地产销售面积占比更是高达71.0%,而二线和一线城市占比只有26.2%和2.8%。土地出让面积占比也是如此,2018年三四线城市土地出让面积占比达到74.3%,二线和一线城市分别为23.3%和2.3%,土地成交额中,三四线城市占41.6%,二线和一线城市分别为41.3%和17.1%。

今年的政府工作报告并未公布棚改目标。此前政府公布了2018-2020年三年1500万套的棚改目标,2018年完成626万套,我们预计2019-2020年的目标总量应为874万套,平均每年437万套,低于2018年。山东、河南、浙江和安徽等省份都降低了2019年棚改目标,这可能会给三四线城市房地产市场带来下行压力。此前在3.5万亿元PSL的推动下,三四线城市尽管人口净流出,但房地产市场却经历了持续的繁荣。

房企压力不减

2018年12月,国家发改委发文支持包括房地产行业在内的优质企业发债,但债券募集资金不得用于商业地产项目。这表明政府对房地产行业信贷和流动性风险的担忧日增。尽管限价、限购、限售等调控措施依然存在,支持房企发债的措施可以在一定程度上缓解开发商的财务压力,但这并不足以带来房地产投资复苏。

房地产开发商在境内外债券市场都面临着日益增大的偿债压力。2019年1-2月,房地产企业在境内总共发债1083亿元,与2018年每月547亿元的发债规模基本相当;但2019年平均每月到期债券规模将明显增加,从2018年的197亿元增加至2019年的409亿元和2020年的462亿元。这意味着房企通过境内债券市场获得的净融资的空间将减少。

离岸市场上,2019年房地产企业发行的海外美元债券规模明显增加,1月达到103亿美元,2月也保持在89亿美元的较高水平上,而2018年12月只有58亿美元(2018年月均发行47亿美元)。我们估计,2019年房地产开发商海外美元债月均到期规模将从2018年的21亿美元上升至2019年的26亿美元和2020年的31亿美元。尽管债券到期偿还压力较大,但房地产开发商仍然通过离岸市场维持了一定的净融资。

偿债压力上升和资金短缺,使得房地产开发商在增加新房开工和预售的同时,推迟房屋竣工。2018年10月,百度搜索指数中“房闹”(购房者抗议开发商降价)的搜索频率激增,并维持在高位,这表明房价下行压力持续存在。包括几个龙头房企在内的部分开发商已经开始采取降价、裁员、加快业务转型等方式对冲行业下行的风险。

地方边际放松调控

在房地产承压的情况下,一些城市开始放宽落户要求,抢人大战自2017年始,在2018年达到白热化。2017年户籍人口为906万的西安,在2018年吸引了约75万人口落户,房价上涨了15.4%,远高于平均水平。

未来抢人大战可能还会继续。比如,西安、广州和海口近期提高了申请落户的年龄上限,常州和西安取消了买房落户的最低面积要求,南京放宽了对落户所需的社保缴费年限要求。

我们认为,对经济基本面较好、发展潜力较大的二线城市,抢人大战可能会支撑当地房地产市场,但就全国而言,影响是中性的,一些城市的人口流入意味着其他城市的人口流出。抢人大战针对的是受过良好教育或者具备一定技术技能的人群,并不会显著增加农村人口向城市的迁移。

抢人大战之外,在因城施策的基调下,一些地方政府边际上放松了房地产调控,除了此前山东菏泽取消限售等,还包括青岛高新区暂停商品房销售公证摇号制度;天津滨海新区将四宗2012年出售的土地自持租赁住宅部分调整为可售住宅;大连取消了参与积分落户的房屋办理落户后3年内不得抵押、转让的规定。全国首套房按揭贷款平均利率从2018年11月的5.71%下降至2019年1月的5.66%,其中哈尔滨、天津和青岛降幅最明显。

我们认为,这些措施可能会对一些城市房地产市场有一定支撑作用,但并不足以带来整体房地产业的复苏,反而会加剧城市之间的分化。

房地产在中国经济中具有重要地位,与货币宽松一样,房地产调控放松是此前宽松周期中必不可少的政策调整。近期政府推出一些基建项目稳增长,但我们认为,基建投资增长仍将受到限制,原因之一是房地产降温将影响作为地方基建投资重要资金来源的土地出让金。

今年的政府工作报告并未提及“房住不炒”,而是强调“以中心城市引领城市群发展”。我们认为,这为未来数月内放松大城市房地产调控留下余地。我们反对简单地放松或者逆转之前紧缩的房地产政策:中国政府需要重视大城市在城市化战略中的地位和作用,并让市场在配置住房、土地和人口流动中发挥决定性作用。与此同时,政府也应兼顾低收入群体和年轻人的住房需求,使农民工可以在城市获得更多公共服务。

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